© 2016 by Shoham & Co. Law Office 

שוהם ושות' - משרד עורכי דין, נדל"ן, ליטיגציה 

איך בעלי דירות יכולים להרוויח יותר מהתחדשות עירונית?

כיום, ההליך המסורתי והשכיח של פרויקט התחדשות עירונית, הוא שיזם מאתר בניין פוטנציאלי להתחדשות עירונית ולאחר מכן הוא מנהל משא ומתן ארוך וסיזיפי עם בעלי הדירות בניסיון להגיע איתם להסכם. ההליך עצמו כרוך בניגוד אינטרסים מובנה בין היזם לבין בעלי הדירות - היזם מעוניין לתת לדיירים כמה שפחות כדי לקבל מהפרויקט כמה שיותר ואילו הדיירים רוצים לקבל כמה שיותר...

הסיבה השכיחה שבעטיה הפוטנציאל הגלום בהתחדשות עירונית לא ממומש, נעוצה במתח שבין היזם לבין בעלי הדירות. מתח שמוביל, במקרים רבים, לפיצוץ המשא ומתן.

את המתח האמור ניתן לפתור על-ידי כך שהדיירים, הם עצמם, יתאגדו ויבצעו את הפרויקט. כך הם יהנו משליטה, מקבלת תמורה מלאה ומרווח שישתלשל לידיהם. הדיירים יכולים לקבל לידיהם גם דירה איכותית יותר, לפי רצונם וגם סכום נאה של כסף שיכול להגיע לסכומים גבוהים ביותר של מאות אלפי שקלים חדשים ויותר!

איך זה מתבצע?

  1. בעלי הדירות שוכרים שירותיו של גורם מקצועי שילווה אותם בתהליך (כגון משרד עורכי דין);

  2. בעלי הדירות ממנים נציגות דיירים, שתעבוד מול ובשיתוף פעולה עם הגורם המקצועי;

  3. הנציגות, בליווי הגורם המקצועי, בוחרת אדריכל לפרויקט ומפקח בניה לפרויקט;

  4. לאחר גיבוש התכנון של הפרויקט, נערך, באמצעות הגורם המקצועי, מכרז קבלנים לאיתור הקבלן הטוב ביותר עבור הפרויקט;

  5. יוצאים לדרך כאשר כל התהליך מלווה על-ידי הגורם המקצועי שחב חובת נאמנות לבעלי הדירות!

  6. בסוף התהליך - הדיירים מקבלים גם את הדירה בהתאם לרצונם וגם את הרווח הגלום בפרויקט!

ביצוע הפרויקט דומה מאוד לביצוע הפרויקט באמצעות יזם, כך שמבחינת סיכון זה אותו סיכון, אלא שקיימים בו יתרונות רבים לבעלי הדירות:

  1. הדיירים הם אלו שמחליטים מי ישמש אדריכל הפרויקט והם שולטים בתכנון ולא היזם. כך שהם יכולים לתכנן את הפרויקט ואת דירותיהם כראות עיניהם ולא על-פי שיקולי היזם!

  2. מאחר והרווח של הפרויקט שייך לדיירים, הדיירים יכולים להשתמש בו כדי לשפר את איכות הבניה והתכנון ולרבות בחירת אנשי מקצוע טובים יותר!

  3. הדיירים יכולים לממן את עלויות הבניה וכן את יתר הדברים (כגון: דיור חלופי במהלך הבניה), באמצעות קרנות השקעה, כנגד שעבוד הפרויקט. לעניין זה יש להוסיף כי מאחר ובעלי הדירות לא נדרשים להנפיק לעצמם ערבויות הם יכולים לחסוך עלויות מימון ולהגדיל את הרווח הטמון בפרויקט!

  4. כל דייר יכול לשפר את מפרט דירתו כראות עיניו על חשבון הרווח המשויך לו בפרויקט!

  5. כדי להקטין, עוד יותר, את הסיכון ולקבל לידיהם את הרווח הטמון בפרויקט מ"היום הראשון", הדיירים יכולים לצרף אליהם קבוצת רוכשים שירכשו מהם, כבר בתחילה, את הזכויות בדירות הנוספות וישתתפו איתם בעלויות הבניה. כך, הדיירים משלשלים לכיסם, כבר בתחילה, את הרווח בגין "הקרקע" וגם מפזרים, עוד יותר, את הסיכון הכרוך במימון הבניה.

 

בהליך כאמור בעלי הדירות יכולים לזכות בפרויקט איכותי יותר, בוודאות גדולה יותר ולשלוט ברווח הטמון בו!

יזמות בהתחדשות עירונית